购二手房，你会使用贷款吗？

　　林城晚报提供 记者张桃/文

　　一处温馨、舒适的房子，是现代人生活不可缺少的一部分，资金充足可以买房，资金不足同样可以通过银行贷款，用“按揭”的方式来拥有一套属于自己的房屋。如果购买二手房出现资金不足，同样可以通过银行贷款购买。近日，就怎样办理二手房贷款、需要办理哪些手续和应具备什么相关条件等，记者采访了市住房公积金管理中心、中国建设银行伊春分行、中国银行伊春分行和中国工商银行伊春分行的有关人士。公积金贷款购房

　　近年来，伊春二手房屋买卖逐渐增多，我市二手房贷款应运而生，这与其他省、市2006年才出现该贷款相比，至少要早两年以上。不仅如此，为方便市民应对购房后出现的装修资金紧缺等情况，市住房公积金管理中心扩大住房公积金贷款范围，房改房、大修住房、装修住房均可贷款。

　　使用公积金贷款有三方面的优势：首先是利息低，使用公积金贷款比商业银行贷款利率一般低2.07——2.43个百分点；其次是可以提前还贷，提前还款不用再履行手续，不收违约金；第三是担保费用低，使用公积金贷款比商业银行担保费低0.5——1.0‰。

　　只要在我市连续缴纳公积金满6个月后，即可申请公积金贷款。使用公积金贷款，贷款最高额度和年限根据具体情况上限可提高到35万元，最高年限25年。户型在90平方米以下为普通商品住房，首付款比例20%；户型在90平方米——140平方米为商品住房，首付款比例为25%；140平方米以上的商品住房首付款比例为30%。临近离退休人员可延长贷款年限至离退休后5年。使用公积金贷款，程序简单，时间短，在手续健全的情况下，一般两三天就可办理完一份贷款。

　　住房公积金贷款范围。除购买新房、二手房、房改房、大修住房可贷款外，现新增装修住房贷款。

　　省内异地购买住房可申请住房公积金贷款。凡在我市正常缴交住房公积金的职工，在我省其他城市购买住房，也可凭中心和所在单位提供的住房公积金和工资等相关证明，在购房所在地住房公积金管理中心办理住房公积金贷款业务；在我省其他城市正常缴交住房公积金的职工，在我市购买住房，也可依据相关证明，在我市住房公积金管理中心办理住房公积金贷款业务。使用公积金贷款程序

　　针对公积金贷款需要履行的程序，市住房公积金管理中心主任乔月岭作了详细介绍：

　　第一步贷前谈话：到市住房公积金管理中心信贷科要求公积金贷款的客户询问说明相关情况。

　　第二步填表：符合贷款条件的，可领取、填写《伊春市住房公积金个人住房抵押贷款申请审批表》，该表一式三份及《个人住房抵押贷款借款人资料册》一份；按要求准备相关资料；夫妻双方单位财务人员在各自工资收入栏如实填写工资收入；贷款人单位领导签字；财务人员加盖财务章(公章)。已交付使用24个月以上的住房办理大修(装修)抵押贷款，须经具有资质的房地产评估机构评估。

　　第三步初审：贷款人持上述填写好的表格及要求的资料到管理中心信贷科进行贷款资格初审，查填其公积金余额并加盖专用章。贷款人夫妻双方必须到场签字、按手印，再经管理中心领导审查、签字。

　　第四步担保：到指定的担保公司办理担保手续，现场查看抵押房屋情况，签订《个人住房抵押贷款担保合同书》，夫妻双方到场签字、按手印。

　　第五步审批：持签订的《个人住房抵押贷款担保合同书》到管理中心信贷科审核，无误加盖“伊春市住房公积金管理中心”公章，出具《委托贷款批准通知书》。

　　第六步与银行签订合同：持《委托贷款批准通知书》到受委托银行签《伊春市政策性个人住房委托贷款借款及抵押合同》；贷款人本人及抵押物所有权人到场签字、按手印。

　　第七步办理抵押登记：贷款人持与银行签订的《伊春市政策性个人住房委托贷款借款及抵押合同》到产权部门办理产权抵押手续，夫妻双方到场签字、按手印。

　　第八步办理放款手续：持产权部门办理的产权抵押证及复印件两份和与银行签订的《伊春市政策性个人住房委托贷款借款及抵押合同》到管理中心信贷科办理放款手续。

　　第九步转款或取款：贷款人持产权抵押证复印件到受委托银行办理转款或取款手续，完成贷款。中行房贷两日内发放到户

　　针对中国银行伊春分行二手房贷款情况，记者采访了该行个人金融部主任迟丽红。据介绍，中国银行伊春分行开展二手住房贷款业务已有多年了，在该行办理二手房贷款需要提交的资料包括个人二手住房贷款申请书；借款人及其配偶、售房人(含共有人)的身份证、户口及复印件，近期一寸免冠照片；贷款人开立的用于支付二手住房首付款的存款凭证及复印件；相应的经济收入证明；借款人(购房者)与房屋出售人签订的《房屋买卖合同》；拟购二手房的《房产评估报告》；拟出售房屋的所有权有效证件及复印件。

　　申请个人二手住房贷款需要交纳的费用有40元合同工本费、质物保管费和在房地产交易大厅交纳的税费(其中包括：契税，建筑面积140平方米以下的1.5%，140平方米(含)以上的3%；交易费6元/平方米；交易更名登记费80元/笔；抵押登记费80元/笔；卖方出售持有不足5年房产的，还应缴纳营业税5.5%和所得税1%)。

　　拥有多套住房的，在出售其中一套住房时，即使持有期限超过5年，也应缴纳1%的所得税，其中：建筑面积不足140平方米的，对其房价增值部分还需缴纳5.5%的土地增值税；建筑面积超过140平方米的，对其房价增值部分还需缴纳30%—60%的土地增值税。

　　贷款期限：个人二手住房贷款的期限最长不超过30年，且房龄与贷款期限之和最长不超过30年。

　　贷款利率：人民币个人二手住房贷款执行中国人民银行规定的同档次住房贷款利率，可在中国人民银行规定的范围内进行浮动，最高可以优惠30%。申请贷款购买第二套住房时，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。申请贷款购买三套(含)以上的，住房利率最低为中国人民银行公布的同期同档次积准利率的1.11倍。

　　贷款限额：个人二手住房贷款的最高限额不得超过所购住房评估价值或二手房交易价格的80%(两项选其中较低一项)，单笔贷款的成数需根据借款人的还款能力和信用记录逐笔确定。

　　办理个人二手住房贷款需要的时间：借款人提交完整的申请资料后，贷款两日内即可发放到借款人账户。工行住房贷款“一条龙”服务

　　工商银行成立个人住房贷款中心，设立在河西汇通支行，实行“一条龙”服务，并且减轻客户的经济负担，取消了贷款担保和保险手续，免收相关费用。

　　用于购买售房人已取得房屋所有权证，具有完全处置权利，能在二级市场上合法交易的贷款。申请购买二手房贷款除满足一手房贷款的条件外，还必须满足：一、售房人对所购房屋具有房屋所有权证；二、房屋产权共有的，须经房屋共有人出具同意转让的证明。

　　贷款房屋为住房的，贷款额度最高不超过贷款人确认的房屋交易价或房屋评估价(以较低为准)的80%；所购房屋为商用房的，贷款额度最高不超过贷款人确认的房屋交易价或房屋评估价(以较低者为准)的50%。贷款期限最长不超过30年，房龄原则上不超过20年；所购房屋为商用房的，贷款期限最长不超过10年，所购房屋房龄一般不超过15年。

　　贷款利率。个人住房二手房贷款利率最低为中国人民银行相应积准利率的0.85倍；个人商用房二手房贷款利率最低为中国人民银行相应档次基准的1.1倍。

　　申请房贷款提交的资料。一、借款人合法的身份证件(居民身份证、户口本、军官证或其他有效证件)；二、工行认可的经济收入或偿债能力证明(如借款人收入证明、纳税证明或职业证明等)；三、如有配偶，需提供夫妻关系证明；四、有共同借款人的，需提供借款各方签订的明确共同还款责任的书面承诺；五、所购二手房的房产权利证明；六、与售房人签订的《房屋买卖合同》及售房人提供的划款账号；七、如抵押物须评估的，须有贷款人认可的评估机构出具的抵押评估报告；八、所购房屋产权共有人同意出售房屋的书面授权文件及其他需要提供的文件或资料。

　　贷款结算方式有两种，正常结清和提前结清。正常结清：指贷款最后一期结清贷款。提前结清：在贷款到期日前，如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，至少提前15天向银行提出申请，由银行审批后到指定柜台办理。

　　必须强调的是，在贷款结清后，还须持本人有效身份证件和经办行出具的贷款结算凭证领回由该行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。建行房贷新政策新优惠

　　就房贷的相关情况，中国建设银行伊春分行住房金融和个人信贷部经理王忠权接受了记者的采访。他介绍说，建行伊春分行开通一、二手房贷款业务较早，在该行办理一、二手房贷款，购房人所持手续、办理情况与其他行大体一致，但在利率上一、二手房贷均可享受7折利率优惠及20%的首付，同时为配合和支持国家拉动内需、刺激消费的宏观调控政策，建设银行又出台了多项房贷优惠政策。

　　举个例子说，如所购房屋(一、二手房均可)价值为人民币10万元，银行最低首付款为20%，扣除首付款2万元，余下8万元如符合第一套房贷政策，银行可给予7折的利率优惠；如贷款期限为10年，按现月利率3.465‰计算，月还款额815.98元。与去年同期相比每月少还款98.98元，10年共少支出利息11860元。该家庭如想提前还款，可持本人身份证到建行营业柜台即可办理，建行暂不收取违约金，贷款利息计算到还款当月；该家庭如出现资金问题，按银行计划还款发生困难，可持本人身份证到银行履行必要的手续，申请展期；该家庭办理贷款时如想在较短年限内还清贷款，但按银行或国家有关部门规定收入不足，不能办理该较短年限的贷款，那么可以通过增加共同借款人来实现该意愿。

　　此外，该行还推出“接力供”，主要针对子女收入不高、父母年纪偏大且购买一手房的客户群体，让子女作为共同还款人适当延长贷款期限。“未成年子女供”，主要针对父母为未成年子女购买住房的客户群体，增加未成年子女法定监护人为共同借款人，但必须在能够办理抵押的情况下方可予以办理。客户群体：个人收入购房、贷款有困难的家庭，实施方式可以选择全家合力、共同贷款，从而体现一家同心、温暖的亲情。具体办理时可通过增加共同借款人来实现，原则上共同借款人仅限于借款人的配偶、父母、兄弟姐妹及其他近亲属。

　　客户购买住房时配套购买车库。如所购住房无贷款或住房贷款(含公积金贷款)在建行，同时符合国家“首套房贷”政策要求，“车库贷款”可享受“首套房贷”的7折利率等优惠政策。